¿Qué Hacer Si el Arrendador No Hace Reparaciones?

Actualizado marzo 2026 · Datos verificados

Es uno de los problemas más comunes en arriendos: algo se daña en el apartamento, le avisas al arrendador… y nada pasa. Semanas, meses. La gotera sigue, la humedad crece, el calentador no funciona. ¿Qué puedes hacer legalmente? Más de lo que piensas.

Paso 1: Identifica Quién Debe Reparar

Antes de exigir, confirma que la reparación sea responsabilidad del arrendador:

Responsabilidad del Arrendador	Responsabilidad del Inquilino
Daños estructurales (techos, paredes)	Pintura por desgaste normal
Plomería mayor (tuberías, filtraciones)	Grifería y llaves de agua
Sistema eléctrico general	Bombillos, enchufes menores
Impermeabilización / humedades	Vidrios rotos
Calentador de agua (empotrado)	Chapas y cerraduras por uso
Defectos preexistentes no declarados	Mantenimiento del jardín

Criterio clave: Si el daño afecta la habitabilidad del inmueble (no poder bañarse, riesgo eléctrico, filtraciones activas), es responsabilidad del arrendador. Si es estético o de desgaste normal, es del inquilino.

Paso 2: Notifica por Escrito

La comunicación verbal no sirve como prueba. Envía una notificación por escrito describiendo:

El problema específico (con fotos y/o videos)
La fecha desde cuándo existe el daño
El impacto en la habitabilidad
Un plazo razonable para reparar (15–30 días)

Medios válidos: correo certificado (ideal), correo electrónico con acuse de recibo, carta física con firma de recibido. WhatsApp funciona como evidencia complementaria pero no reemplaza una comunicación formal.

Modelo de notificación: «Medellín, [fecha]. Señor(a) [nombre arrendador]. Me permito informarle que desde el [fecha] el inmueble ubicado en [dirección] presenta [descripción del daño]. Solicito que se realice la reparación correspondiente en un plazo de [15/30] días hábiles, conforme a sus obligaciones como arrendador bajo la Ley 820 de 2003. Adjunto evidencia fotográfica. Atentamente, [tu nombre y cédula].»

Paso 3: Espera el Plazo

La ley no define un plazo exacto, pero la jurisprudencia colombiana acepta:

Emergencias (fuga activa, riesgo eléctrico): atención inmediata (24–48 horas)
Reparaciones necesarias urgentes: 15 días hábiles
Reparaciones necesarias no urgentes: 30 días hábiles

Paso 4: Si No Reparan — Tus Opciones

Opción A: Hacer la Reparación y Descontar del Arriendo

Conocida como «autocomposición», puedes realizar la reparación y descontar el costo del arriendo solo si:

Notificaste por escrito y diste plazo razonable
El arrendador no respondió ni actuó
La reparación era necesaria (no cosmética)
Tienes facturas que respaldan el costo
El costo es razonable (no aprovechas para remodelar)

Precaución: Este mecanismo existe en la práctica pero es un terreno legal gris. Si el monto es significativo (más de 1 mes de arriendo), consulta con un abogado antes de proceder.

Opción B: Solicitar Conciliación

Acude a un centro de conciliación (muchos son gratuitos en Medellín) para resolver el conflicto con un mediador profesional. Lee sobre conciliación en arrendamiento.

Opción C: Terminar el Contrato Sin Multa

Si el arrendador incumple su obligación de mantener el inmueble habitable, tienes derecho a terminar el contrato sin pagar la indemnización de 3 meses. Debes poder demostrar:

Que el daño existe y afecta la habitabilidad
Que notificaste y diste plazo razonable
Que el arrendador no actuó

Opción D: Proceso Judicial

Como último recurso, puedes demandar ante un juez civil para obligar al arrendador a reparar y/o pagar indemnización por perjuicios. Requiere abogado.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo descontar la reparación del arriendo?

Solo si notificaste por escrito, diste plazo razonable (15–30 días), el arrendador no actuó, la reparación era urgente/necesaria (no cosmética), y tienes facturas. Y aun así, es un terreno legal delicado — consúltalo con abogado si el monto es alto.

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para reparar?

La ley no establece un plazo exacto, pero la jurisprudencia acepta 15 a 30 días hábiles como razonable para reparaciones necesarias. Emergencias (fuga de agua, falla eléctrica peligrosa) deben atenderse de inmediato.

¿Puedo terminar el contrato si no reparan?

Sí. El incumplimiento de las obligaciones del arrendador (mantener el inmueble habitable) es causal de terminación sin penalidad para el inquilino.

¿Qué son reparaciones necesarias vs. locativas?

Las necesarias son del arrendador: estructurales, plomería mayor, impermeabilización. Las locativas son del inquilino: pintura, grifería, vidrios, chapas. El criterio es si el daño afecta la habitabilidad o solo la estética.

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