Lo esencial
- Según el artículo 6 de la Ley 820, el contrato de vivienda urbana se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término inicial si ambas partes cumplieron y el inquilino acepta los reajustes autorizados.
- Si el contrato no dice el plazo, la ley entiende que es por un año (artículo 5).
- Tanto para el arrendador como para el arrendatario, el aviso para no renovar al vencimiento debe darse por escrito con al menos tres meses de antelación, a través de servicio postal autorizado.
- El arrendatario puede no renovar al vencimiento con ese preaviso sin pagar indemnización; el arrendador solo puede terminar por las causales de la ley, y algunas exigen indemnización o caución.
- Si no hay constancia escrita del preaviso, la ley dice que el contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Si tu contrato de arriendo de vivienda está por vencer y nadie ha dicho nada, lo más probable es que se renueve solo. La Ley 820 de 2003 establece que, cuando ambas partes han cumplido sus obligaciones y el inquilino acepta los reajustes autorizados, el contrato se prorroga en las mismas condiciones y por el mismo plazo inicial. No necesitas firmar un documento nuevo.
Lo que sí necesitas es entender los preavisos: si quieres irte, o si el propietario quiere recuperar el inmueble, hay que avisar por escrito y con tiempo. En esta guía te explicamos cómo funciona la prórroga, qué plazos aplican a cada parte y qué errores hacen que un contrato se renueve cuando nadie quería.
Qué dice la ley sobre la prórroga
Dos artículos de la Ley 820 de 2003 explican lo básico:
- Artículo 5 (término): el plazo del contrato es el que acuerden las partes. Si el contrato no dice nada, se entiende que es por un año.
- Artículo 6 (prórroga): al vencimiento, el contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada parte haya cumplido con sus obligaciones y que el arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley.
En la práctica: si firmaste por un año, al terminar ese año el contrato sigue otro año con las mismas cláusulas. Lo único que normalmente cambia es el canon, por el reajuste anual que permite la ley. Si firmaste por seis meses, la prórroga es por seis meses más.
Esta guía se refiere a contratos de arrendamiento de vivienda urbana, que son los que regula la Ley 820. Los locales comerciales y otros inmuebles tienen reglas distintas. Y como cada contrato puede tener cláusulas propias, confirma tu caso con un abogado antes de tomar decisiones.
Qué cambia y qué no cuando el contrato se prorroga
| Elemento | En la prórroga |
|---|---|
| Plazo | El mismo término inicial pactado |
| Cláusulas | Las mismas condiciones del contrato original |
| Canon | Puede reajustarse cada doce meses, hasta el IPC del año calendario anterior, con la comunicación que exige la ley |
| Fiador o codeudor | Depende de lo que diga el contrato y la fianza; revísalo |
| Póliza de arrendamiento | Depende de la aseguradora y de la inmobiliaria; pregunta si se renueva |
El reajuste del canon es el punto que más dudas genera. Para contratos que cumplen año en 2027, la referencia será el IPC de 2026 que publica el DANE a inicios de enero. Te explicamos la cuenta en nuestra guía del incremento del arriendo en 2027.
Si eres el arrendatario y no quieres renovar
El numeral 5 del artículo 24 de la Ley 820 te permite dar por terminado el contrato al vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prórrogas, sin pagar indemnización, siempre que avises por escrito al arrendador, a través de servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres meses a la fecha de vencimiento.
- Ubica la fecha exacta de vencimiento. Revisa la fecha de inicio del contrato y el plazo. Si llevas varias prórrogas, cuenta desde el inicio para saber cuándo vence la actual.
- Cuenta tres meses hacia atrás. Esa es la fecha límite para que el aviso llegue. Mejor envíalo con algunos días de margen.
- Redacta el aviso. Incluye tus datos, la dirección del inmueble, la fecha del contrato y que no deseas renovarlo al vencimiento del término vigente.
- Envíalo por correo certificado. Usa un servicio postal autorizado a la dirección de notificaciones que aparece en el contrato y guarda la guía y la copia cotejada.
- Coordina la entrega. Acuerda fecha para la entrega del inmueble y prepara el inventario de salida.
Un mensaje de WhatsApp o una llamada no suelen ser suficiente constancia. La ley habla de aviso escrito por servicio postal autorizado, y sin constancia escrita del preaviso el contrato se entiende renovado automáticamente. Si tu contrato pacta otro medio de notificación, revísalo con un abogado.
Si necesitas irte antes del vencimiento, la situación es distinta: el numeral 4 del mismo artículo exige preaviso de tres meses y una indemnización equivalente a tres meses de arriendo. Lo explicamos en nuestra guía para terminar un contrato de arriendo.
Si eres el arrendador y quieres recuperar el inmueble
Para el propietario, la prórroga no se rompe con solo avisar. El artículo 22 de la Ley 820 establece causales específicas para terminar el contrato. Entre ellas están el incumplimiento del arrendatario (por ejemplo, no pagar el canon o los servicios) y otras causales que no dependen de un incumplimiento, con requisitos propios.
Al vencimiento, por causales especiales
El numeral 8 del artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato al vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con aviso escrito al arrendatario por servicio postal autorizado y con al menos tres meses de antelación, cuando se dé alguna de estas situaciones:
- Que el propietario necesite el inmueble para ocuparlo él mismo por un término no menor de un año.
- Que el inmueble deba demolerse para una nueva construcción o requiera reparaciones que no pueden hacerse con el inquilino adentro.
- Que el inmueble deba entregarse por una venta.
- Por la plena voluntad del arrendador, cuando el contrato haya cumplido como mínimo cuatro años de ejecución, pagando una indemnización equivalente a uno punto cinco meses de arriendo.
En los tres primeros casos, la ley exige además que el arrendador constituya una caución equivalente a seis meses de arriendo para garantizar que cumplirá la causal invocada dentro de los seis meses siguientes a la restitución.
Durante las prórrogas, con indemnización
El numeral 7 del artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato durante las prórrogas con preaviso escrito de al menos tres meses y el pago de una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, siguiendo el procedimiento del artículo 23.
Si eres inquilino y recibes un aviso de terminación, revisa que cumpla los requisitos: causal, plazo de tres meses, medio de envío y, cuando aplica, caución o indemnización. El artículo 26 de la ley dice que el arrendatario no puede ser privado del inmueble sin haber recibido antes la indemnización que le corresponda. Ante cualquier duda, consulta con un abogado o acude a un centro de conciliación.
Cuadro de preavisos
| Situación | Quién | Preaviso | Indemnización |
|---|---|---|---|
| No renovar al vencimiento | Arrendatario | Escrito, mínimo 3 meses antes | No |
| Terminar antes del vencimiento | Arrendatario | Escrito, mínimo 3 meses | 3 meses de arriendo |
| Propio uso, demolición/reparación o venta, al vencimiento | Arrendador | Escrito, mínimo 3 meses antes | No, pero requiere caución de 6 meses |
| Plena voluntad, con 4 años o más de ejecución, al vencimiento | Arrendador | Escrito, mínimo 3 meses antes | 1,5 meses de arriendo |
| Terminar durante las prórrogas | Arrendador | Escrito, mínimo 3 meses | 3 meses de arriendo |
Este cuadro resume lo que dicen los artículos 22 y 24 de la Ley 820. Cada caso tiene procedimientos específicos (por ejemplo, la consignación de la indemnización), así que úsalo como mapa y confirma los detalles con un abogado.
Prórroga, renovación y contrato nuevo: no es lo mismo
En el día a día se usan como sinónimos, pero conviene distinguirlos:
- Prórroga automática: el contrato sigue igual, por el mismo término, porque nadie dio preaviso. Solo cambia el canon por el reajuste autorizado.
- Renovación con cambios: las partes acuerdan modificar algo (plazo, cláusulas, fiador). Lo ideal es dejarlo por escrito en un otrosí firmado por ambas partes.
- Contrato nuevo: se firma un documento distinto. Ojo: un contrato nuevo con el mismo inquilino no debería usarse para saltarse los topes legales de reajuste. Si te proponen firmar uno con un canon mucho mayor, consulta antes de aceptar.
Si quieres revisar cómo debería verse un contrato completo, mira nuestro modelo de contrato de arriendo. Y para el panorama general de la norma, la guía completa de la Ley 820.
Errores comunes alrededor del vencimiento
- Avisar por chat o de palabra y creer que eso basta como preaviso.
- Calcular los tres meses desde una fecha equivocada, por ejemplo desde el último pago y no desde el vencimiento.
- Enviar el aviso a una dirección distinta a la de notificaciones que figura en el contrato.
- Dar por hecho que el contrato "ya se venció" y dejar de pagar o salir sin entregar formalmente.
- Firmar un documento nuevo sin leerlo, pensando que es solo una formalidad de renovación.
- No guardar la guía del correo certificado ni la copia del aviso enviado.
Esta guía es informativa y resume la Ley 820 de 2003 según su texto publicado por la Secretaría del Senado. No reemplaza la asesoría de un abogado, que puede revisar las cláusulas de tu contrato y tu situación concreta.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo se renueva solo si nadie dice nada?
En vivienda urbana, sí. El artículo 6 de la Ley 820 dice que se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que ambas partes hayan cumplido y el inquilino acepte los reajustes autorizados.
¿Con cuánto tiempo debo avisar que no voy a renovar?
Como arrendatario, con al menos tres meses de antelación a la fecha de vencimiento, por escrito y a través de servicio postal autorizado. Si cumples ese preaviso, no debes pagar indemnización.
¿El dueño puede no renovarme sin razón?
La Ley 820 exige causales. Al vencimiento, por plena voluntad, solo si el contrato lleva al menos cuatro años de ejecución y pagando una indemnización de 1,5 meses de arriendo. Otras causales, como propio uso o venta, requieren preaviso de tres meses y una caución. Consulta con un abogado si recibes un aviso.
¿En la prórroga me pueden subir el arriendo?
Sí, dentro del tope legal: cada doce meses y hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior, comunicándolo por servicio postal autorizado o por el medio pactado en el contrato.
¿Qué pasa si mi contrato no dice el plazo?
El artículo 5 de la Ley 820 establece que, a falta de estipulación expresa, el contrato se entiende celebrado por un año.
Ten en cuenta: Este artículo es información general, no asesoría legal. Las normas y los valores cambian. Antes de firmar, confirma los detalles con un abogado o con la entidad correspondiente.