Reparaciones Locativas: ¿Quién Paga Qué?

Actualizado marzo 2026 · Datos verificados

«Se rompió la llave del lavamanos, ¿quién paga?» Esta pregunta genera más conflictos entre inquilinos y arrendadores que casi cualquier otra. La respuesta depende de si la reparación es locativa (del inquilino) o necesaria (del arrendador). Esta guía te da la lista completa.

El Principio Legal

Código Civil, Art. 2028: Las reparaciones locativas — aquellas que son necesarias por el deterioro causado por el uso normal del inmueble — corresponden al arrendatario (inquilino). Las reparaciones necesarias — las indispensables para mantener el inmueble habitable — corresponden al arrendador.

La línea divisoria es la habitabilidad: si el daño hace que el inmueble no sea apto para vivir (sin agua, sin luz, con filtraciones activas), es del arrendador. Si es desgaste estético o funcional menor por uso cotidiano, es del inquilino.

Lista Completa: ¿Quién Paga Qué?

Reparación	¿Quién Paga?	¿Por Qué?
Pintura interior (desgaste normal)	Inquilino	Locativa — uso cotidiano
Grifería y llaves de agua	Inquilino	Locativa — desgaste por uso
Chapas y cerraduras	Inquilino	Locativa
Vidrios rotos	Inquilino	Locativa
Bombillos y enchufes menores	Inquilino	Locativa
Limpieza de cañerías/sifones	Inquilino	Locativa — mantenimiento
Mantenimiento de jardín	Inquilino	Locativa
Arrendador
Tuberías rotas / filtraciones mayores	Arrendador	Necesaria — habitabilidad
Daños estructurales (techos, paredes, cimientos)	Arrendador	Necesaria — estructura
Sistema eléctrico general	Arrendador	Necesaria — seguridad
Impermeabilización / humedades	Arrendador	Necesaria — habitabilidad
Calentador de agua empotrado (falla por antigüedad)	Arrendador	Necesaria — equipo fijo
Ascensor del edificio	Administración	Zona común
Daños por caso fortuito (terremoto, inundación)	Arrendador	Riesgo del propietario

Casos Grises (Los Más Conflictivos)

Humedad en paredes

Si la humedad viene de una filtración externa (techo, fachada, tubería empotrada) → arrendador. Si viene de falta de ventilación o uso incorrecto del baño → inquilino.

Calentador de agua

Si es empotrado y falló por antigüedad → arrendador. Si tú lo instalaste → tuyo. Si se dañó por mal uso (no hacer mantenimiento) → zona gris, pero generalmente inquilino.

Electrodomésticos en arriendo amoblado

Si el inmueble venía amoblado con nevera, lavadora, estufa, el inventario determina la responsabilidad. Si el electrodoméstico falla por uso normal y antigüedad → arrendador. Si se dañó por negligencia → inquilino.

Plagas (cucarachas, ratones, termitas)

Si el inmueble ya tenía el problema antes de tu ingreso → arrendador. Si apareció durante tu estadía por condiciones de higiene → inquilino. En la práctica, difícil de probar sin el inventario inicial.

La Importancia del Inventario

El inventario de entrega es el documento que define el estado del inmueble al momento de recibirlo. Sin inventario, el arrendador puede intentar cobrarte daños que ya existían.

Regla de oro: Toma fotos y video de TODO al recibir el inmueble. Documenta cada rayón, mancha, grieta y falla. Haz que el arrendador firme el inventario. Sin esto, estás desprotegido.

Cómo Resolver Disputas

Comunicación directa: Explica por qué crees que la reparación no te corresponde (cita esta guía)
Cotización independiente: Pide presupuesto a un técnico que explique la causa del daño
Conciliación: Si no hay acuerdo, acude a un centro de conciliación
Proceso judicial: Último recurso ante juez civil

Preguntas Frecuentes

¿Qué son las reparaciones locativas?

Son las reparaciones de mantenimiento menor causadas por el uso normal del inmueble: pintura, grifería, chapas, vidrios, limpieza de cañerías. Son responsabilidad del inquilino según el Código Civil colombiano (Art. 2028).

¿El arrendador puede obligarme a pintar al entregar?

Solo si el desgaste excede el uso normal. Si viviste 3 años y la pintura se deterioró naturalmente, es desgaste normal y no deberías pagar. Si pintaste las paredes de un color diferente sin permiso, sí debes restaurar.

¿Qué pasa si se daña el calentador de agua?

Depende. Si es un calentador empotrado que venía con el inmueble y falló por antigüedad, es del arrendador. Si se dañó por mal uso tuyo, te corresponde.

¿Puedo pedir factura al arrendador por reparaciones que él debería hacer?

Si notificaste por escrito, diste plazo razonable y el arrendador no actuó, puedes hacer la reparación necesaria y descontar del arriendo (con facturas). Pero consúltalo con abogado si el monto es alto.

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